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実際の手段を見てみよう。 不動産投資 |
不動産投資の概要
不動産投資は人間が生きていくうえで必要とされる、「衣」「食」「住」の中で最もお金のかかる「住」に関連したものの投資です。不動産とはつまり「空間」です。もともとは誰のものでもなかった空間に対して投資しお金を増やしていくというものが不動産投資です。
不動産投資の分類
不動産投資は非常に幅広い対象があります。例えば下記のようなものです。
マンション（ワンルーム〜ファミリータイプ）
アパート
戸建住宅
共同住宅
駐車場
商業ビル
更地
田畑
墓地
山林
などです。
マンション・アパート
これらは自分で買って人に貸すということが基本です。所有権もしくは借地権を持ち、借り手から家賃を徴収します。始めは小規模のワンルームマンション投資が手頃かもしれません。何百人もの人が住む大規模マンションを何棟か持てるようになればかなり経済的な自由に近づくと言えます。大きなリスクは「空室」です。
駐車場
最近では、100円パーキングのロケーションの選定から機械などを全てパッケージ化している駐車場システムのフランチャイズが非常に多くなってきています。土地を持っている人にとっては一番簡単な方法かもしれません。しかし、大きな利益を上げるのは難しいようです。
商業ビル
本当の金持ちは商業ビルに投資をします。例えば、駅前の最も人通りの多いビルなどはとんでもなく資金のある資産家や企業が所有しています。こういった物件は相当の頭金が必要になってきます。それはリターンが確実にしかも安定して入ってくることがはっきりとしているからです。基本的に商業ビルは出店しているお店からのテナント料が収益になります。こちらも大きなリスクとしてあげられるものは「空室」です。しかし、渋谷や六本木ヒルズのような超一等地にあるビルはこのリスクがかなり縮小できると言えます。空きが出ても経営が順調な他の店が必ず出店してきます。ファーストフード店をはじめとした飲食店やドラッグストア、洋服店など・・・様々です。
最初の不動産投資・・ワンルームマンション投資
最も手軽で多くの人がスタートしているワンルームマンション投資について見てみましょう。原則は中古物件を買うことです。
まず最初のキーワードは「利回り」です。利回りとは投下した資金が、どれくらい効率よく利益を生んでくれるかを知るための指標です。利益を投下した資金で割り算出します。
不動産投資では高い利回りを得ることが重要な目標になります。
なぜ中古物件がいいのかということは、利回りをキーワードにするとわかりやすいと思います。
まず、物件の価格が新築よりも格段に安いことです。当然ながら、買うときの値段が安いほど利回りはよくなります。
新築の物件は不動産価格以外の各種のコストが価格にかなり上積みされています。例えば、広告費や営業に関わる人件費などが大きく上乗せされているのです。ここが非常に重要な注意点です。例えば4500万円で購入したマンションが数年後に引っ越す時には3000万などという話はよく聞くことだと思います。これを預金金利で考えてみると大変なマイナス金利です。欧米では古い建築物の歴史的価値を認める文化的背景があったりするので、不動産の価格が低下しにくいですが、日本は木造建築中心ということもあり、不動産の価格は急激に下がってしまいます。
不動産投資物件は自分が住むわけではないのですから、物件の見た目や雰囲気だけでなくあくまで投資物件としてシビアで冷静な目で借りたい人がいるかというニーズに注目して選ぶべきです。自分が住むわけではないから・・とはマイナスな感じに聞こえるかもしれませんが、重要なことです。古くても、狭くても、「借りたい人がいる。」ということが非常に大事です。あまりにも物件に惚れてしまうのはいけません。新築できれいな物件がいいとか、名前がかっこいいとか、ではなく、「利回り」がどれくらいになるのかが大事なのです。
また、何故ワンルームマンションがいいのかというと、まずは価格が安いからです。初心者にも手を出しやすいと言えます。資金が豊富にある人にとっては、「利回り」さえ良ければ、アパート一棟とか大型マンション一棟でもいいかと思いますが、頭金を用意できない多くの素人の人にとっては「安い」
、「流動性が高い」投資物件として魅力的だと言えます。
いずれにしても、一番重要な点は、借りたい人がいるか？どうかです。
不動産投資の流れ
例えば、東京都内の築20年、駅から7分で700万円という物件があったとします。
この物件を頭金210万円（30％）で残りの490万円を銀行か信用金庫から借り入れます。その時に各種の費用がかかります。例えば、初期の修繕費、金融機関手続き費用、仲介手数料、司法書士費用、税金などです。実際のところは、初期費用（頭金＋各種費用）として、例えば260万円を現金で支払い、物件を入手し、残りの490万円をローンにするという感じです。
その後に不動産屋に頼んで賃借人を探してもらいます。家賃を例えば6万8000円にしたとして、 賃貸契約を結んだ賃借人から毎月6万8000円の振込みがあります。
この6万8000円から、5000円を管理費・修繕積立金として5000円を管理会社に支払います。また、毎月ローンの支払いとして30000円を払うと残った3万3000円が収益ということになります。
260万円を投資して毎月3万3000円の利益が出るというのは非常に有利な物件と言えます。税金や各種の修繕費用を考慮しても年間30万円以上が入ってくるということになります。8〜9年も経てば投資した金額はそのまま戻ってくる上に、その上にさらにキャッシュフローを生み出し続けてくれます。
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